Cinco cosas que no te cuenta tu agencia antes de firmar la exclusiva
La exclusiva no es mala en sí misma. El problema es que muchos propietarios la firman sin entender exactamente a qué se están comprometiendo. Aquí van cinco cosas que conviene saber antes de poner la firma.
1La exclusiva define obligaciones para ambas partes
El derecho de la agencia a cobrar si la vivienda se vende durante la vigencia del encargo depende de la redacción del contrato y de las circunstancias concretas. Conviene revisar duración, prórroga, desistimiento, procedencia del comprador y qué ocurre si el propietario encuentra al comprador por su cuenta.
2El precio de salida necesita una justificación
Antes de aceptar una cifra, pide comparables, ajustes y un plan de revisión. Un precio deseado todavía no ocupa una posición razonada: debe contrastarse con la oferta competidora, la demanda y las características reales de la vivienda.
3La exclusiva no garantiza ningún nivel de actividad
Firmar una exclusiva no significa que la agencia vaya a invertir en fotografía profesional, publicidad o visitas cualificadas. Muchos contratos no especifican qué acciones concretas llevará a cabo la agencia ni con qué frecuencia informará al propietario. Conviene pedir que ese plan de comercialización quede por escrito y forme parte del contrato.
4La comisión no siempre es lo que parece
El porcentaje que cobra la agencia se aplica al precio de venta. Si la agencia negocia una bajada de precio para cerrar rápido, cobra un poco menos pero cierra antes. El propietario pierde más en términos absolutos. Entender cómo se alinean los incentivos de la agencia con los tuyos es esencial antes de firmar cualquier acuerdo.
5La salida debe estar prevista
La rescisión anticipada puede tener consecuencias si el contrato establece permanencia, penalización o protección de compradores presentados. Revisa el procedimiento, los plazos de preaviso y los posibles costes antes de firmar; ante una cláusula dudosa, pide revisión jurídica.
La exclusiva puede ser una buena herramienta si concreta servicios, seguimiento y responsabilidades. Lo importante es que el modelo elegido sea comprensible y medible para el propietario.
Qué preguntas hacer antes de firmar
Si decides trabajar con una agencia en exclusiva, estas preguntas son un buen filtro: ¿cuántas viviendas similares han vendido en esta zona en los últimos seis meses y a qué precio? ¿Qué plan de marketing concreto van a aplicar y en qué plazos? ¿Qué pasa si no hay ninguna oferta en los primeros dos meses? ¿Cuál es el procedimiento de rescisión y tiene coste?
Una agencia que trabaja bien no tiene inconveniente en responder estas preguntas con claridad y en poner las respuestas por escrito.
Antes de firmar nada, haz números
Revisa qué te quedaría tras la venta y qué estrategia podría dar coherencia a toda la operación.